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認為房地產(chǎn)綁架中國實體經(jīng)濟的“常識”，錯在哪里呢？第一，房地產(chǎn)行業(yè)有太多的“水分”，包括土地、稅費和開發(fā)商利潤等；第二，房地產(chǎn)總被認為是經(jīng)濟周期的先導性行業(yè)，問題是，中國的房地產(chǎn)周期(如果有的話)，并不能直接套用正常商業(yè)周期邏輯來解釋
無論是中短期經(jīng)濟調(diào)整，還是長期經(jīng)濟增長模式，房地產(chǎn)都是不容許回避的問題。幾乎所有的人都認為，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，如果出現(xiàn)下滑，將給中國經(jīng)濟帶來深度影響。
但這一結(jié)論將表現(xiàn)在兩個層面上，即金融層面和實體經(jīng)濟層面。在實體經(jīng)濟層面上，實際上嚴謹?shù)臄?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)并未綁架中國實體經(jīng)濟。房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟直接影響不大，無論是基建投資還是消費，即便是水泥、鋼筋和挖掘機等具有一定的相關(guān)性，這種相關(guān)性在極端情況下才明顯。
認為房地產(chǎn)綁架中國實體經(jīng)濟的“常識”，錯在哪里呢？第一，房地產(chǎn)行業(yè)有太多的“水分”，包括土地、稅費和開發(fā)商利潤等；第二，房地產(chǎn)總被認為是經(jīng)濟周期的先導性行業(yè)，問題是，中國的房地產(chǎn)周期(如果有的話)，并不能直接套用正常商業(yè)周期邏輯來解釋。
2008年的房地產(chǎn)沖擊
在 有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來，房地產(chǎn)沖擊最大的一次是2008年。2008年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)是：商品房銷售面積從年初開始負增長，2008年6月份同比降低 36%，2008年6月房地產(chǎn)開發(fā)投資開始大幅下滑，到9月份，從38%下滑至12%，下滑達26個百分點，到2009年初下滑至1%的水平。
在這樣一種沖擊下，2008年從6月到9月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速下滑不到2個百分點，9月份以后下滑8個百分點。2008年第三季度的GDP增速為9.7%，比第二季度低1.1個百分點，第三季度以后快速下滑至7%以下。
也就是說，2008年的房地產(chǎn)市場調(diào)整從年初就已經(jīng)開始，如果沒有雷曼兄弟破產(chǎn)的沖擊，房地產(chǎn)市場調(diào)整對固定資產(chǎn)投資和GDP增長的沖擊并沒有想象的那么大。
房地產(chǎn)沖擊與固定資產(chǎn)投資
房地產(chǎn)與基建投資。通常的邏輯是，當房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下滑時，基建活動會大幅萎縮。這一說法得不到數(shù)據(jù)的支撐。從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資與基本建設(shè)投資基本上沒有相關(guān)性。
解釋這種現(xiàn)象可以從兩方面入手：第一，兩者的交集不夠大 2010年，建安工程投資占總投資比重為62%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比20%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資中的建安工程比重為60%～70%。
第 二，房地產(chǎn)開發(fā)投資和其他費用投資更關(guān)聯(lián)。這反映了一個很有意思的現(xiàn)象：從資金投入角度，中國的房地產(chǎn)開發(fā)與其說是基建活動，倒不如說是土地及紛繁復雜費 用的交易活動。根據(jù)統(tǒng)計部門解釋，固定資產(chǎn)投資中其他費用，包括土地出讓金、土地征用、購置及遷移補償費，政府收費、大市政費、四源費(煤、熱、自來水、 污水)、不可預(yù)見費、舊房屋購置、城市綠化等細項。
如果房地產(chǎn)不行，相關(guān)的周期性行業(yè)投資也不行，這個邏輯經(jīng)得起考驗嗎？
答案也是否。從圖表看來，一些與房地產(chǎn)在邏輯上直接關(guān)聯(lián)的行業(yè)，如交通運輸設(shè)備制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、化學原料和化學品制造業(yè)以及建材行業(yè)，其投資增速與房地產(chǎn)投資幾乎沒有關(guān)聯(lián)。
這種現(xiàn)象也可以得到解釋。房地產(chǎn)投資中存在大量的土地和稅費等交易活動，其中的基建活動只占全部投資中的一小部分。而且，上述大型制造業(yè)中，都是國企或與地方政府有關(guān)，其決策主體更加注重規(guī)模，而不是需求或利潤。
房地產(chǎn)與生產(chǎn)和消費
當房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整時，向上的關(guān)聯(lián)是鋼筋、水泥、挖掘機、混凝土機械等。
從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資與水泥、鋼筋和挖掘機生產(chǎn)具有一定的相關(guān)性，這種相關(guān)性在極端情況下才表現(xiàn)明顯(如2008年)。只有在房地產(chǎn)開發(fā)活動大幅減速時，水泥和鋼鐵行業(yè)才會受到影響。但是，我們很難觀察到房地產(chǎn)投資對混凝土機械的顯著影響。
房 地產(chǎn)行業(yè)向下關(guān)聯(lián)就是消費。以彩電為例，我們在數(shù)據(jù)中看不到與房地產(chǎn)銷售很強的相關(guān)性。即便其中存在滯后關(guān)系，其滯后期也是不穩(wěn)定的。2008年，房地產(chǎn) 市場大幅向下調(diào)整時，彩電生產(chǎn)卻大幅增加。而在2009年，如果沒有家電下鄉(xiāng)政策，家電銷售也不一定跟隨房地產(chǎn)銷售大幅增長。
房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟直接影響不大
從邏輯上講，房地產(chǎn)由于其體量之大、產(chǎn)業(yè)鏈之長，其重要性之大，一直被認為“綁架”了中國經(jīng)濟。對于其可能的調(diào)整，無論是民眾、管理層，還是資本市場，都感覺如臨大敵。但簡單直觀的數(shù)據(jù)分析并不支持這種看法。
首先，從總量效應(yīng)看，2008年房地產(chǎn)銷售和投資的下滑并沒有造成固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長的顯著下滑，2008年底的經(jīng)濟減速不是因為房地產(chǎn)市場調(diào)整，而是海外沖擊(雷曼兄弟破產(chǎn))所致。
其次，從結(jié)構(gòu)效應(yīng)看，第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國基建活動的影響不顯著，相反，它與固定資產(chǎn)投資中的其他費用具有較高關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)的基建活動并不是總投資的最主要部分。
第二個方面，房地產(chǎn)行業(yè)只對一些產(chǎn)品和行業(yè)的生產(chǎn)有影響，包括水泥、挖掘機和鋼筋，其影響在極端情況下才顯著。一些邏輯上有影響的產(chǎn)品或行業(yè)，如家電、混凝土機械等，數(shù)據(jù)上幾乎沒有相關(guān)性。
結(jié)構(gòu)效應(yīng)的第三個方面，房地產(chǎn)開發(fā)對交運、機械等重型制造業(yè)投資和建材、化工業(yè)投資幾乎沒有影響。
房地產(chǎn)與建筑業(yè)
為什么房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟的影響在邏輯上較大，但其在數(shù)據(jù)上重要性卻小很多？我們認為，從實體經(jīng)濟角度，要對房地產(chǎn)市場做兩個減法：
第一，房地產(chǎn)市值要減去開發(fā)商利潤和炒房者收益；第二，開發(fā)成本要減去土地轉(zhuǎn)讓金和各項稅費。
這樣，把房地產(chǎn)開發(fā)看成是以建筑施工為主的經(jīng)濟活動，其經(jīng)濟規(guī)模就大為減小。再把房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)對比分析，我們可以得出了不同尋常的結(jié)論。
估算一個行業(yè)對其他行業(yè)的拉動作用，投入產(chǎn)出表給了一個精確的依據(jù)。在最新的2007年的投入產(chǎn)出表中，我們發(fā)現(xiàn)，就對行業(yè)額的拉動作用而言，房地產(chǎn)與建筑業(yè)不可同日而語。
在產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)最大的兩個行業(yè)中，建筑業(yè)對金屬冶煉及延壓加工業(yè)和非金屬礦物制品業(yè)的消耗系數(shù)高達0.4和0.28，而房地產(chǎn)行業(yè)對化工行業(yè)和金融業(yè)的消耗系數(shù)僅為0.09和0.08。兩者不在一個數(shù)量級。
緊接著的問題是：房地產(chǎn)業(yè)是不是對建筑業(yè)有直接帶動作用？數(shù)據(jù)給出的答案還是否。實際上，建筑業(yè)產(chǎn)值波動與房地產(chǎn)并不同步(如2008和2009年的極端情況)，而且，建筑業(yè)產(chǎn)值顯著高于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值。月度數(shù)據(jù)上，建筑業(yè)擴張與房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒有關(guān)系。
我們現(xiàn)在基本上可以放心地下個結(jié)論：房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟直接影響不大。房地產(chǎn)的直接影響主要體現(xiàn)在對鋼筋、水泥、挖掘機等建筑產(chǎn)品上，對GDP和投資的影響遠沒有想象的那么大。房地產(chǎn)產(chǎn)值及其對其他行業(yè)的拉動作用遠遠小于建筑業(yè)，房地產(chǎn)對建筑業(yè)的影響也不顯著。
調(diào)房地產(chǎn)就是調(diào)結(jié)構(gòu)
正因為房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟影響不大，對其他方面的影響就顯得更大。在我們看來，房地產(chǎn)市場發(fā)展極大改變了中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。
房地產(chǎn)改變了中國的資源配置和收入分配。2003年以來，中國房地產(chǎn)市場開始火爆，固定資產(chǎn)投資增速顯著快于資本形成速度，非生產(chǎn)性投資快速增加，到2010年，35%的固定資產(chǎn)投資竟然沒有形成固定資本，非生產(chǎn)性投資的規(guī)模之大令人咋舌。
2010年，全社會固定資產(chǎn)投資占GDP比重高達70.5%，而固定資產(chǎn)形成占GDP比重僅占46.2%，兩者偏差達9.6萬億元。雖然內(nèi)涵上有區(qū)別，但兩者的偏差在2002年以后才迅速擴大。
造 成如此大偏差的原因是什么？主要是房地產(chǎn)。根據(jù)統(tǒng)計局官員解釋，兩者偏差有四：1.土地購置費、舊建筑和舊設(shè)備購置費；2.城鎮(zhèn)和農(nóng)村非農(nóng)戶50萬元以下 項目的固定資產(chǎn)投資；3.礦藏勘探、計算機軟件等無形生產(chǎn)資產(chǎn)支出；4.房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋銷售收入和房屋建造投資成本之間的差額。第一項和第四項與房地 產(chǎn)有關(guān)，第二項和第三項占比很小，其增速和比重在2002年以后不大可能有急劇的變化。
我們大概可以這么認為，由于房地產(chǎn)這個工具，投資領(lǐng)域中占GDP約1/4的資金沒有直接進入后續(xù)生產(chǎn)領(lǐng)域，而是參與了財富再分配。
其 中一個后果是，中國的儲蓄率在2003年以后大幅上升，這主要歸功于企業(yè)儲蓄的快速上升。從1997年到2007年，居民儲蓄率下降2個百分點，政府儲蓄 率上升3個百分點，而企業(yè)儲蓄率大約上升14個百分點。儲蓄率上升不僅反映了財富在各部門間的轉(zhuǎn)移，也導致了貿(mào)易順差和投資增速居高不下，這是中國經(jīng)濟失 衡的一個集中體現(xiàn)。在這個意義上，調(diào)房地產(chǎn)就是最大的調(diào)結(jié)構(gòu)。
調(diào)房地產(chǎn)就是調(diào)結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控增加了我們對長期中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的信心。
房地產(chǎn)不僅影響商務(wù)成本、生活成本，甚至有關(guān)糧食和蔬菜的種植成本，成本的下滑使得總供給曲線右移。另一方面，房地產(chǎn)調(diào)整將改善收入分配，降低總儲蓄率，釋放居民購買力，增加工資性收入者的消費傾向。也就是說，房地產(chǎn)調(diào)控有利于中國長期經(jīng)濟增長。
進一步地說，如果一系列減稅政策取得實效，中國過去十年中房地產(chǎn)部門和出口部門吸收的資源重新被利用，一個以實體經(jīng)濟發(fā)展帶動就業(yè)和消費，從而帶動投資的繁榮周期將更加值得期待。
